Propiedades de inversión, segun las NIIF

Propiedades de inversión

Las propiedades de inversión son propiedades que un propietario, o un arrendatario por arrendamiento financiero, mantienen para obtener rentas, plusvalías o ambas, y no para su uso en la producción o el suministro de bienes o servicios ni para fines administrativos o de venta en el curso normal de las operaciones. Los terrenos adquiridos, para un propósito no determinado, se clasifican como propiedades de inversión, dado que la decisión posterior de utilizar dicho terreno, como inventario o de desarrollarlo como propiedad ocupada por el propietario, sería una decisión de inversión.

Ejemplos: Propiedades de inversión

Ejemplo 1: Una entidad posee un edificio que arrienda a terceros independientes, mediante arrendamientos operativos, a cambio de pagos por el arrendamiento. La entidad (el arrendador) clasifica el edificio como una partida de propiedades de inversión. Es una propiedad que se mantiene para obtener rentas.

Ejemplo 2. Una entidad posee un edificio que arrienda a terceros independientes, mediante arrendamientos operativos, a cambio de pagos por el arrendamiento. La entidad proporciona servicios de limpieza, seguridad y mantenimiento para los arrendatarios del edificio. Si los servicios proporcionados por la entidad son insignificantes para el acuerdo en su conjunto, la propiedad es una propiedad de inversión. En la mayoría de los casos, los servicios de limpieza, seguridad y mantenimiento serán insignificantes y, por ello, el edificio se clasificaría como propiedades de inversión. Cuando los servicios proporcionados son significativos, la propiedad debe clasificarse como propiedades, planta y equipo. Por ejemplo, si la entidad tiene y gestiona un hotel, los servicios proporcionados a los huéspedes son un componente significativo del contrato en su conjunto.

Ejemplo 3. Una entidad (controladora) posee un edificio que arrienda a su subsidiaria mediante un arrendamiento operativo, a cambio del pago por el arrendamiento. La subsidiaria utiliza el edificio, como un establecimiento minorista para sus productos. En los estados financieros consolidados de la controladora, el edificio no se clasifica como una partida de propiedades de inversión. Tales estados presentan a la entidad controladora y a su subsidiaria como una única entidad. La entidad consolidada utiliza el edificio para el suministro de bienes. Por lo tanto, el grupo consolidado contabiliza el edificio como una partida de propiedades, planta y equipo.

En los estados financieros separados de la controladora, el edificio se clasifica como propiedades de inversión. Es una propiedad que se mantiene para obtener rentas. En los estados financieros individuales de la subsidiaria, el acuerdo se contabiliza como arrendamiento operativo, conforme a Arrendamientos; ya que la no es relevante para la contabilización de esta partida por parte de la subsidiaria. Cuando se trate de propiedades de uso mixto, es necesario separar las propiedades de inversión de los activos que constituyen propiedad, planta y equipo.

Ejemplo 4. Una entidad posee un edificio que arrienda a terceros independientes mediante arrendamientos operativos, a cambio de pagos por el arrendamiento. El personal de mantenimiento y administración de edificios de la entidad tienen oficinas en el edificio, que ocupan el 25% de su superficie edificada.

La entidad (el propietario) ocupa una parte significativa (25% de la superficie edificada) del edificio.

Si las partes (es decir, la que se posee para obtener rentas o plusvalías, o ambas, y la que se utiliza en la producción o suministro de bienes o servicios) pudieran venderse por separado (o arrendarse por separado mediante un arrendamiento financiero), la entidad debe contabilizar esas partes por separado (es decir, debe separar la parte de la propiedad de inversión de la que corresponde a propiedades, planta y equipo).

Solo las propiedades de inversión, cuyo valor razonable se puede medir con fiabilidad sin costo o esfuerzo desproporcionado, y en un contexto de negocio en marcha, se contabilizarán de acuerdo con esta sección, por su valor razonable con cambios en resultados. Todas las demás propiedades de inversión se contabilizarán como propiedades, planta y equipo, utilizando el modelo de costo depreciación - deterioro del valor según Propiedades, planta y equipo.

En el reconocimiento inicial, una entidad medirá las propiedades de inversión por su costo. El costo comprende su precio de compra y cualquier gasto directamente atribuible, tal como honorarios legales y de intermediación, impuestos por la transferencia de propiedad y otros costos de transacción. Si el pago se aplaza más allá de los términos normales de crédito, el costo es el valor presente de todos los pagos futuros. Una entidad determinará el costo de las propiedades de inversión construidas por ella misma.

En la medición posterior, las propiedades de inversión, cuyo valor razonable se puede medir de manera fiable sin costo o esfuerzo desproporcionado, se medirán al valor razonable en cada fecha de presentación, reconociendo, en los resultados, los cambios en el valor razonable. Si una participación, en una propiedad mantenida bajo arrendamiento, se clasifica como propiedades de inversión, la partida contabilizada por su valor razonable será esa participación y no la propiedad subyacente.

Una entidad revelará la siguiente información para todas las propiedades de inversión contabilizadas por el valor razonable, con cambios en resultados:

(a) Los métodos e hipótesis significativos aplicados en la determinación del valor razonable de las propiedades de inversión.

(b) La medida en que el valor razonable de las propiedades de inversión (como han sido medidas o reveladas en los estados financieros) está basado en una tasación hecha por un tasador independiente que tenga una capacidad profesional reconocida y una experiencia reciente en la localidad y categoría de la propiedad de inversión objeto de la valoración. Si no hubiera habido esta valoración, este hecho también se revelará.

(c) La existencia e importe de las restricciones a la realización de las propiedades de inversión o al cobro de los ingresos y recursos obtenidos por su disposición.

(d) Las obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo de propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o mejoras.

(e) Una conciliación del importe en libros de las propiedades de inversión, al inicio y al final del periodo, para lo cual mostrará por separado:

- Adiciones, revelando por separado las procedentes de adquisiciones a través de combinaciones de negocios.

- Ganancias o pérdidas netas de los ajustes al valor razonable.

- Transferencias a propiedades, planta y equipo cuando no haya disponible una medición fiable del valor razonable que no conlleve un costo o esfuerzo desproporcionado.

- Traspasos de propiedades hacia o desde inventarios, o bien hacia o desde propiedades ocupadas por el dueño.

- Otros cambios.

No es necesario presentar esta conciliación para periodos anteriores.

De acuerdo con Arrendamientos, el dueño de las propiedades de inversión incluirá la información, para revelar, correspondiente al arrendador sobre los arrendamientos en los que haya participado.

Una entidad que mantenga una propiedad de inversión, en arrendamiento financiero u operativo, incluirá la información revelada por el arrendatario para los arrendamientos financieros y la información revelada por el arrendador para los arrendamientos operativos que haya realizado.